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三四線城市社區商鋪銷售方案

發布時間:2020-06-21 15:33:41 已有: 人閱讀

  三四線城市社區商鋪銷售方案_銷售/營銷_經管營銷_專業資料。[泛華盛世· 國際社區] 商業銷售推廣方案 2015.3 目錄content 1 2 3 市場概況 招商策略 銷售方式 第一節:市場概況 目 市場概況 錄 商業定位 寧都市

  [泛華盛世· 國際社區] 商業銷售推廣方案 2015.3 目錄content 1 2 3 市場概況 招商策略 銷售方式 第一節:市場概況 目 市場概況 錄 商業定位 寧都市場概況 1. 縣城商業區域概況 2.市場調研 3.調研小結 1.縣城商業區域概況 縣城成熟商業圈 2.市場調研 項目 總推間數 已售間數 面積范圍 (㎡) 層高(m) 開間(m) 進深(m) 目前銷售 均價(元/㎡) 龍溪灣·壹 號 157 5 24.67-240.95 4-6 3-13.6 4.6-24 31000 北大星城 99 57 43-720 4-5 3.8-4.8 8-12 20000 香江國際 106 27 20.67-375.37 5-6 4-16.4 5-33 30000 表單價減2000 (只剩一套, 二樓未開) 25.47% 計劃綜合體/ 60元/㎡.月 龍都華庭 105 0 32-475 5-6 4-15 6-22 4980-37800 東方麗都 156 105 60~100 5-6 4-10 8-16 9000-19800 華隆首府 25 0 57-101 5-6 4-12 6-16 1588819000 泛華盛世 131 12 27~500 3-5.6 3.3-11.1 5-18 13000 優惠方式 不打折 協商折扣 未推售 表價92折 未推售 9折 銷售率 業態及周 邊租金 3.18% 計劃綜合體 /70元/㎡.月 57.57% 未交房/30 元/㎡.月 0% 未交房/50 元/㎡.月 67.31% 社區商業 /45元/㎡.月 0% 未交房/35 元/㎡.月 9.16% 社區服務 /35元/㎡.月 3. 調研小結 ?商業形式:以傳統的街道商業分布為主,商業呈現松散型點狀、線狀商業布局 , 多為滿足生活所需配套,高端休閑娛樂業態尚未出現,對周邊鄉鎮的吸附能力較差, 目前龍溪灣、香江國際的規劃是打造大型商業綜合體; ?店鋪面積:店鋪面積集中在30-100㎡不等,層高主要為4.5米,進深約為10米左右 ?商鋪售價:寧都目前在售商業售價在6900-31000之間不等 ?租金情況:傳統的商業街道租金較高,如中山路、解放路;在售的商業項目依地段 不同,租金水平在30-80元/㎡/月;而本項目周邊目前商業氛圍薄弱,租金水平在2050元/㎡/月。 3. 調研小結 ?小結:綜上所述,在可預測的情況下,各盤收益情況的差異在于其周邊商業發展程度、 自身價格;商業發展程度越高、自身價格越低,其收益率則越高,回本時間也越短,投資 風險更小。但投資大則回報大,價格較貴的商鋪雖然回本時間長,但其短期內創造的收益 卻很大;價格較低的商鋪則回本時間較短,純收益期較長;各有各的優勢,這兩類商鋪的 消費者群體心理各不相同,一類追求高回報,一類追求穩中求賺。而本項目適合第二類消 費者,前期投資不要太大,回本快,風險小。本項目的劣勢在于地理位置的不利和周邊商 業的薄弱;然而項目的商業氛圍并不一定由其地理位置、目前的周邊商業發展情況而決定, 在前期招商順利、商業氛圍形成較快的情況下,商鋪收益率將大大提高,故項目的招商和 商業氛圍的培養才是促進本項目商鋪銷售的重點。 第二節:招商策略 招商建議及業態建議 目 招商推廣 錄 租金收益預測 業態分區原則 ? ? 重點突出以“東江風情街”為主題的規模與形象; 沿河街鋪以“高端門店區”作為重要的形象展示面,從而能 有效提高商業的整體檔次。 ? 內街則以“普通門店區”進行集中布局,相互呼應,從而能 有效吸引人流在內街集中消費。 ? 餐飲區則利用位置較差的區域進行布置,既能與主題商業街 進行功能分區,亦能提高商鋪租金價值。 商業定位—分地段定位商業業態 社區服務休閑中心,立足 項目自身,輻射周邊。 社區內外型商業,基本生 活配套類,服務學校、社 區商業。 寧都的自然、 生活的格調、 東江的風情、 美食的味道、 風景的流 連…… 有品位的道路、 有美食的街 道…… 服務、休閑、格調 東·江·風· 情·街 營銷策略—招商、銷售同步 招商先行,銷售跟進 對噴泉廣場旁22#-A09號大面積商鋪進行招商,引進大型主力店,如特色餐飲、 健身房、中心等,因其門店裝修都比較豪華,且無具體品牌性可比,可制造 商業氛圍,提升檔次,另一方面可以保障購買客戶投資利益,增強購買信心。 。 招商建議 依據對本項目的市場定位與分析,建議先對大面積 的22#-A09招商,引進大型主力店,如餐飲、健身房、洗 浴中心等,制造商業氛圍,第一年給商戶免租,自第二 年起開始根據周邊水平及自身發展情況收租;因商戶初 期投入成本較大,建議先由開發商與其簽5年租賃期,待 該商鋪賣出去時需將開發商改為鋪主,同時為保證商戶 利益,開發商還需與鋪主簽訂協議,保障商戶在5年租賃 合同期內可正常經營。 招商業態建議 足浴城 電器廣場 電玩城 家具廣場 健身中心 瑜伽室 小商品批發 招商思路示意圖 1、業態分區認定 2、整合推廣與現 場包裝 正式招商之前 主力店\品牌商家的 拓展與招商 正 式 招 商 先推24#大面積商 鋪招商 持續招商 全部清貨 重點推進8~12棟 商鋪招商 趁 熱 打 鐵 第二節:招商策略 招商建議及業態建議 目 招商推廣 錄 租金收益預測 招商推廣策略 ? 現場招商 在售樓處設立現場招商咨詢處,利用售樓處、戶外、媒體、招商海報等,充分 展示商鋪環境等。 ? 設計招商海報 設計制作內容詳實的招商海報,說透生意機會及生意成本,作為項目的宣傳資 料。 ? 探尋各渠道商戶資源,進行品牌商戶洽談及資料派發 在招商前期階段采取定人定點的方式,拜訪品牌商家,派發宣傳資料,進行定 向招商。 ? 媒體推廣及廣告招商 在招商階段,在媒體上發布招商信息,同時通過新聞推廣方式,進行一定的媒 體炒作,以吸引更多的商家關注。 招商推廣策略 派單 給各類的目標客戶送去招商海報,既可以摸清商戶想法,又可以和客戶 § 建立良好的關系。 § 條幅 樓體布置招商信息條幅,每有一個品牌商家入駐就增加一塊條幅。 現場包裝 ? 樓體包裝 項目樓體或樓頂布置形象噴繪、條幅及廣告牌,突出商鋪形象及招商信息; ? 戶外廣告牌 縣城高炮、鄉鎮各廣告牌、墻體廣告、項目處樓體廣告全部更新成商鋪銷 售廣告; 廣告推廣—推廣策略 整體方向 社區內外成長型商業 集社區服務、精品購物、休閑娛樂為一體的一站式商業街區 推廣重心 東江風情商業街 推廣包裝—推廣要點 炒作區域,建立商業價值基礎; 新老城區交匯地段、區域發展價格; 交通便利、高端居住區密集、未來高端居住人口龐 大; 純街鋪=投資安全+收益穩定; “3年包租、每年返7%,一次性返回”的銷售模式。 作為一種隱蔽的公開讓利方式,值得高調傳播; 打造文化特色街區,創造目的性消費,創造特殊商 業價值,推動兩層的商業銷售。 從推廣兩個層面,重點指向文化特色街區的概念炒 作、價值傳播,以特色吸引眼球、以特色聚焦目的 性消費客群、以特色創造商業價值。 塑造 共性價值 建立個性與特 色價值 推廣包裝—推廣節奏 住宅銷售持續,以商業推廣刺激市場,帶動住宅銷售 2月 銷售 3月 3月15 沿河大面積商鋪12#A05 4月 4月15 8~12#、 …… 5月 招商確定后,帶動沿河商鋪銷售 打造風情商業業態 沿河商鋪 招商 3月啟動招商主力 店合作洽談 對主力商家進行細則談 判,招商進入確定階段 4月中,主力店 簽訂意向書 社區配套型商業 未來高端居住區消費潛力 現場包裝、氛圍制作完畢 區域未來與高端居住區可見價值宣 傳,打造文化特色街區傳播 推廣 商業形象全部亮相(戶 外、道旗) 招商部成立,并進行相 關前期工作。 商業區、商業街推介 4月下旬,重點社區 定點訪問,成熟社 區等 3月下旬開始,老業 主逐一回訪 推廣包裝—推廣主題 線上推廣主題 買鋪,用閑錢賺大錢 東江風情商業街返租3年,輕松做房東 城北崛起,搶占先機 東江風情商業街返租3年,輕松做房東 第二節:招商策略 招商建議及業態建議 目 招商推廣 錄 租金收益預測 項目周邊租金調查 ? 項目周邊的臨街商鋪租金水平在30~40元/M2/月; ? 總體呈越靠近寧河大橋,租金越高的分布趨勢; 3.各盤租金收益對比預測 以各盤位置較好的100㎡店鋪對比: 項目 面積(㎡) 目前銷售 均價(元/㎡) 業態及周 邊租金 店鋪總價 (萬) 年租金 年租占比 龍溪灣·壹號 100 31000 計劃綜合體 /80元/㎡.月 310 96000 3.04% 北大星城 100 18000 未交房/40 元/㎡.月 180 48000 2.67% 香江國際 100 30000 計劃綜合體/60 元/㎡.月 300 72000 2.40% 龍都華庭 100 25000 未交房/70 元/㎡.月 250 84000 3.36% 東方麗都 100 18000 社區商業 /40元/㎡.月 180 48000 2.67% 華隆首府 100 18000 未交房/45 元/㎡.月 180 54000 3.00% 泛華盛世 100 15000 社區服務 /40元/㎡.月 150 48000 3.20% 各盤收益對比情況:龍都華庭泛華盛世龍溪灣華隆首府東方 麗都=北大星城香江國際 本項目商鋪租金預測 依據上述對項目周邊的商業項目租金價格調查,加以本項目準確的市場 定位與分析,預計本項目的評估租金均價幅度如下: 單位:元/㎡·月 項目名稱 租金水平 預測租金 昌廈公路 20~40 翠微東路 40~50 沿河:一層均價40元/㎡·月,不帶贈送空間的35元/㎡·月, 內街:25元/㎡·月 商鋪租金定價建議 內 街 租 金 元 平 月 25 / / 租金收益預測 房號 24-A05 22-A09 12-A05 12-A08 面積 (平方米) 108 500 98 74 租金均價 (元/平方米) 25 25 40 40 月租金 (元) 2700 12500 3920 2960 年租金 (元) 32400 150000 47040 35520 11-A07 說明: 78 40 3120 37440 1、以上租金水平為第一年目標期望值,以發展商須后期投入整體包裝、整合推廣為 前提。 2、由于其他商鋪面積都較小(約30-108平方米),我們預計每間商鋪月租金約1200 元-4000元,結合本區域實際情況以此為首年租金商家易于承受。 第三節:商業銷售方式 返租銷售 目 包租銷售 帶租約銷售 錄 總結建議 1、返租式銷售 向買主承諾返租3年形式銷售,每年以總價的7%返租,3年共 返租21%,開發商與客戶各承擔一半,即21%*0.5,該部分返 租折算到售價內抵扣房款,故房價在保證固定實收價的前提 下需按比例上調;返租期內若發生租賃,則租金歸鋪主所有。 針對自營戶則打較低折扣銷售。 以22-A09、11-A07為例: 房號 面積 假定原始單價 假定總價 加上返租后 單價 加價后總價 22-A09 11-A07 500 78 12000 14000 6000000 1092000 13408 15643 6704000 1220154 2、包租式銷售 銷售時與客戶簽訂3年包租協議,開發商承諾3年期內若沒有 經營戶租賃,則補償未租出去當年的租金,按當年周邊租金水 平補償,故房價在保證固定實收價的前提下需按比例上調;協 議期過后開發商不再承擔補償。 以22-A09、11-A07為例:(按租金預測估算,則年租金分別為總價的2.5%、3.4%) 房號 面積 假定原始單價 假定總價 最多補償3 年所需單價 加價后總價 22-A09 11-A07 500 78 12000 14000 6000000 1092000 12973 15591 6486500 1216098 3、帶租約銷售 所有商鋪先招商,招商到位后再銷售;招商第一年免租,第 二年開始收租。在開發商與經營戶簽約的租賃期限內如有客戶 購買該商鋪,則開發商還需與鋪主簽訂協議保障經營戶的利益, 在租賃合同期內保證經營戶的正常經營。 各銷售形式總結建議 返租式 一次性返租3年,開發商 客戶看到了眼前實在的優 包租式 包租3年,3年哪一年沒 標準現金補償該年的租 帶租約式 商業氛圍形成后再銷 售,消除了客戶的擔 憂,同時提高了銷售 與鋪主各承擔返租的一半, 有經營戶租賃就按周邊 優點 惠與保障,增強了投資的 信心;操作簡便 金,優惠更真實,給客 戶定心丸,給開發商更 多的現金流 價格,業態分區容易 掌控 將返租一次性抵扣到房款 成交價相對會高一點, 因為該價格里包含以后 3年可能的補償金;3年 全部商鋪招商難度較 大,前期招商投入資 金多,商業氛圍形成 缺點 里,難免使客戶產生羊毛 出在羊身上的感覺;開發 商的利潤被壓縮到最低 后還需按實際情況補償 租金,操作難度較大 時間長。 銷售方式建議 綜上所述,我們建議先按返租式銷售,探索客戶需求, 找到并分析客戶的顧慮,當然同時還是要招商,以此為噱頭; 若此種方式嘗試過后效果不佳,則分析過后再以帶租約方式 進行銷售。 ①3年返租 試水,過渡 ②帶租約銷售 附件:下階段住宅銷售推廣策略 1.戶外廣告:3月下旬開始所有戶外及線上線下媒體廣 . 告統一換成商鋪廣告; 2.外拓、派報:不定期下鄉或縣城派報、外拓,外拓采取幸運轉盤方式駐點活動, 現場用廣告語喇叭重復播放,其次再派人沿街派報,派報或外拓領回至售樓處 的新客戶,每天兩組以上獎勵該銷售人員100元; . . 3.與二手房公司客源共享:對全城二手房公司客源共享,由二手房交易公司帶回至 售樓處的每一組客戶均有50元/組的獎勵,采用現金月結方式,若每10組里沒有 一組成交則獎勵減半,每成交一組另獎勵300元/套,此舉僅限住宅; 4.向其他項目發展編外置業顧問:告知其他項目銷售員每介紹成功一組客 戶至本項目并成交的,按揭受理后一律獎勵400元/套(僅限住宅及店面); 5.抽紙贈送:全城加油站、餐飲店、娛樂休閑、酒店等商業場所每 周限量供應本項目抽紙,分別與各店主協商好該事宜,加大宣傳面。 涉 及 獎 勵 費 用 由 泛 華 及 藍 火 各 出 一 半 謝謝

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